标志性一年！最高18.25亿元，楼面价7598元/m2！明年房价...

马小佳

历年来，土拍一直是人们热议的话题。

截止到目前，马鞍山市区2020年合计挂牌居住用地8幅（和县、含山、当涂未收录，安置房用地未收录，商业用地未收录）。

时光飞逝，2020年已经来到了年末。小佳将下来会带大家回顾上半年的土拍以及分析即将开拍的地块。

01.

全年土拍统计！

土地市场火热，城东成新宠儿！

今年，马鞍山市区2020年合计挂牌居住用地8幅：城中1幅、城北1幅、城南1幅、城东5幅。

马鞍山市区2020年居住用地拍地面积高达764.64亩，其中绿地西侧地块面积最大，刷新近年之最，面价高达300亩。

今年，土地市场愈发火热，最高楼面价为7598元/㎡（文一汇金西侧地块），刷新历史之最，普遍成交楼面价都高于4500。

马鞍山市区2020年居住用地成交总价最高18.25亿元（伟星绿地西侧地块），最低成交总价5000万元（森隆地块）。

土地成本是构成房地产房屋成本的一个重要组成部分，从预估收益的角度来看，会影响到该楼盘的预计售价。

优质地段土地，一直是城市的稀缺资源，特殊时期，也成为地方政府发展经济最直接的手段。

02.

全年土拍回顾！

群雄逐鹿，多家新房企入驻！

01

园桥路与规划道路东南角地块

出让面积：90055.97㎡（约135.08亩）

出让起始价：38000万元（281.3万元/亩）

起始楼面价：1918元/㎡

成交价：57600万元

成交楼面价：2907.28元/㎡

地块位置：东至市场路，南至规划道路，

西至园桥路，北至规划道路

规划用途：居住

容积率：1.0≤R≤2.2

竞得房企：中梁集团（中梁·时代江来）

小佳点评：这块地拍卖时竞争激烈，4家房企参与竞拍，加价达200轮。此地块位于城北，城北目前的配套设施正在完善中，所以现在城北的新盘普遍价格较低。但是城北的潜力还是很大的，四季青的改造，宁马城际的建立，可以看出未来城北的发展还是不错的，这也是这块地竞争激烈的原因。

02

森林路与朝霞路交叉口西南角地块

出让面积：6576.42㎡（约9.86亩）

起拍总价：3800万元（385.4万元/亩）

起拍楼面地价：4040.7元/㎡

成交价：5000万元

成交楼面价：5316.7元/㎡

地块位置：东至森林路，北至朝霞路

规划用途：居住

容积率：1.0≤R≤1.43

  竞得房企：森隆集团

小佳点评：这块地的体量只有10亩不到，非常小，最后竞得的房企是森隆。不得不说，这块地是非常适合森隆的，隔壁就是森隆·英郡。这块地的容积率很低，小佳猜测，很有可能是洋房+别墅的模式。并且此地块位于城东成熟板块，配套设施齐全，非常值得期待。

03

天宝路与朝霞路交叉口东北角地块

出让面积：23375.98㎡（约35.06亩）

出让起始价：15000万元（427.84万元/亩）

起始楼面价：3307.65元/㎡

成交价：22100万元

成交楼面价：4873.27元/㎡

地块位置：东至森林路，南至朝霞路，西至天宝路，北至规划道路

规划用途：居住

容积率：1.0≤R≤1.94

竞得房企：南京实力地产（实力·揽月湾）

小佳点评：在拍卖中，这块地出了点小插曲，最后成交楼面价是4873.27元/m2，这个成交价不算低了。此地块的体量比较小，只有35亩左右，并且容积率低，是南京实力进驻诗城的第一个项目。

04

市城管局东侧地块

地块编号：马土让2020-37号地块

地块名称：市城管局东侧地块

地块位置：东至微山路，南至印象欧洲，西至慈湖河路，北至花园路

起始楼面价：3478.34元/㎡

容积率：1.0≤R≤1.3

地块面积：38701.04平方米（约58亩）

保证金：4000万元

出让起始价：约17500万元（约301.7万元/亩）

成交楼面价：6837.4元/㎡

竞得房企：伟星集团（伟星·玖筑里）

小佳点评:市城管局东侧地块位于城中，13家房企激烈角逐，开场10分钟报价30多轮，开拍半个小时，楼面价突破6100元/㎡，最终刷新了楼面价记录，被伟星竞得。

05

2020-39号地块

地块位置：东至平山路、南至梅山路、 西至青邮路、北至规划一路

建设用地面积：61723.02㎡（约 92.58 亩）；A地块：31135.74㎡；B地块：30587.28㎡

规划用途：A地块小学用地；B地块居住用地

容积率：1.0≤R≤ 1.8

出让年限：住宅：70年， 其他按照法定最高年限

出让起始价：18000万元 （约194.4万元/亩）

建设工期：12个月

成交楼面价：6230元/㎡

竞得房企：中丞集团（中丞国宾府·世家）

小佳点评：该地块自带小学用地，加上小学代建成本，楼面价已过七千。该地块位于中丞·国宾府旁，非常适合中丞，地块自带的小学也将辐射中丞·国宾府。

06

绿地西侧地块

地块名称：绿地西侧地块

地块位置：东至红东路、南至湖南路、西至新庄路、北至金溪路

建设用地面积：197643.03（约296.46亩）

规划用地性质：居住

出让年限：住宅：70年；商业：40年；

其他：按法定最高出让年限

出让起始价：12亿元（约404.77万元/亩）

成交楼面价：5443.6元/㎡

竞得房企：伟星集团

小佳点评：绿地西侧地块体量巨大，位于城东，周边配套齐全，并且自带商业地块，整个地块潜力巨大。最终以18.25亿元的价格被伟星拿下，刷新了土拍最高价记录，同时，这也是伟星在诗城的第十个项目。

07

汇金西侧地块

地块位置：东至规划道路、南至金溪路、西至恒山路、北至秀山大道

建设用地面积：21334.85（约32亩）

规划用途：居住用地

容积率：1.0≤R≤1.425

出让年限：住宅70年，其他按照法定最高年限

出让起始价：12800万元（起始楼面价约4210.23元/㎡）

土地竞买保证金：3000万元

建设工期：12个月

成交楼面价：7598.14元/㎡

竞得房企：文一地产

小佳点评：该地块体量较小，虽然楼面价高，但是总价相对来说偏低，适合文一这样的新进房企试水。地块靠近秀山湖，是难得的湖景宝地，该地块也将楼面价推到前所未有的高度。

08

秀山大道与华山路交叉口东南角地块

地块编号：马土让2020-78号

地块名称：花山区秀山大道与华山路交叉口东南角地块四至范围：东：红东路，南：金溪路，西：华山路，北：秀山大道
地块面积：68043.19㎡（约102.06亩）

地块容积率：1.0≤R≤1.794

规划用途：居住用地出让年限：住宅：70年；其他按法定最高出让年限

出让起始价：5亿元（约489.9万元/亩）

起始楼面价：约4096元/㎡

成交楼面价：6955元/㎡

竞得房企：江苏奥晖集团

小佳点评：该地块位于城东重要地段，出让起始价5亿元，起拍价较高，地块周边被多个改善房包围，6家房企参与竞拍，最终被中奥竞得。中奥此前主打快乐社区，这是中奥进驻马鞍山的第一个项目。

03.

2021年待拍地块猜想！

多数宝地还未拍出！

2020年度土拍已经结束，为确保2021年度土地储备、土地供应“两个计划”科学、可行，达到参与土地宏观调控的预期效果，市自然资源和规划局积极与各区政府及有关单位对接，于12月2日召开专题讨论会。

小佳整理了一些待拍地块，可能会在2021年拍出，一起来看。

朗诗东西侧地块

该两幅地块位于城东，距高速出入口不足2公里。地块面山望城，青山环抱，毗邻德山、安山、白马山等秀美自然绿带，环境清幽，闹中取静，生态优势突出。

东湖湖甸地块

该地块分为两幅，东湖湖甸一期和二期。规划容积率1.0≤R≤2.2，地块面积较大，共206亩，位于热门板块城南，配套齐全，前景较好。

阳湖塘北侧地块

该地块位于佳山乡周边，形状方正，交通畅达，距离政务商圈及万达商圈2公里左右。地块体量非常大，有400亩，规划容积率1.0≤R≤2.2，适宜打造多层次复合居住业态。

  

土拍的最终楼面价和房价息息相关，所以土拍一直牵动着购房者的心。

据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

今年楼面价最高达到7598.14元/m2，也预示着房价也将水涨船高，对于刚需者来说，还需早日上车。

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陈有从